Passeport numérique du bien immobilier

Ce qu’est le passeport numérique

Tout bien a une situation. Ce qu’il est exactement selon le Cadastre et selon le registre foncier, ce qui a été construit et sous quel permis, quelles protections territoriales l’atteignent, si le certificat d’habitabilité et le diagnostic énergétique sont toujours en vigueur, d’où vient l’eau et où vont les rejets, s’il peut être loué à des vacanciers et sous quelle catégorie, ce qu’il paie et ce qui a été déclaré, et dans quel état il se trouve. Cette situation existe, que quelqu’un l’ait examinée ou non.

Le passeport numérique du bien est le dossier qui l’établit. Un document unique et structuré portant sur le bien — et non sur son propriétaire, car l’historique appartient au fonds et survit aux changements de propriétaire — réunissant onze sections et jusqu’à soixante-quinze vérifications, juridiques, fiscales et techniques, chacune avec son document, son état et la date à laquelle elle a été effectuée.

Ce que l’on paie, ce n’est pas le stockage. C’est que le cabinet vérifie : que chaque document est authentique, qu’il est en vigueur et que son contenu correspond au registre officiel dont il provient, en consignant la date de la vérification.

À quoi il sert

Pour votre tranquillité. Savoir ce que vous détenez, ce qui manque et ce qui ne concorde pas, sans dépendre de votre mémoire ni d’un classeur de papiers répartis entre le notaire, une archive municipale et un tiroir. Un propriétaire qui vit à l’étranger ne peut pas surveiller une finca depuis un autre pays ; ce qu’il peut avoir, c’est sa situation documentée et à jour.

Pour le jour où il faut l’établir. Une succession, un changement de propriétaire, un achat ou une vente, une banque qui réclame des pièces, un assureur qui révise une police, une mairie saisie d’un projet de travaux. Tous ces moments appellent au fond la même chose : la documentation réunie, en vigueur et vérifiée. La rassembler dans l’urgence est précisément le moment où les problèmes surgissent — et où ils coûtent cher. L’avoir déjà faite transforme des semaines de démarches en un accès que l’on accorde et que l’on révoque.

Le passeport ne remplace ni les vérifications qui incombent à chaque partie dans une opération donnée, ni les conseils de celui qui la conduit. Il met sur la table, en ordre, vérifié et daté, ce qui existe.

Les onze sections

1. Identité physique et juridique — extrait cadastral, extrait du registre foncier, titre de propriété, coordination graphique et comparaison des surfaces.
2. Propriété et charges — titulaires, quotes-parts et régime ; hypothèques, servitudes, saisies, conditions résolutoires ; charges fiscales pendantes sur le bien.
3. Légalité urbanistique et bâtie — permis de construire d’origine, permis de première occupation, travaux ultérieurs, ouvrage déclaré face à l’ouvrage exécuté, classement du sol, procédures de police de l’urbanisme.
4. Protections et servitudes territoriales — inventaire municipal du patrimoine, biens classés et leur périmètre de protection, protections patrimoniales et environnementales propres à chaque île, ANEI, ARIP et AANP, Natura 2000, servitudes littorales et chemins publics, risques d’inondation et d’incendie.
5. Habitabilité et performance énergétique — certificat d’habitabilité, diagnostic de performance énergétique enregistré, rapport d’évaluation du bâtiment.
6. Réseaux, installations, eau et assainissement — concession ou inscription du puits, autorisation de rejet de la fosse septique ou de la station d’épuration, origine de l’eau, installations électrique et de gaz, piscine, ascenseur, autoconsommation.
7. Usage touristique et régime d’exploitation — immatriculation au registre touristique des Baléares et nombre de places, déclaration responsable, situation de la place dans le contingent insulaire, zonage municipal, catégorie, procédures de sanction, règlement de copropriété face à la location touristique.
8. Copropriété — certificat de non-arriéré de l’article 9.1.e LPH, statuts et règlement intérieur, quote-part, derniers procès-verbaux, appels de fonds approuvés et travaux en attente, assurance de la copropriété.
9. Occupation et baux — état d’occupation, baux en cours, dépôt de garantie consigné auprès de l’IBAVI, droits de préemption, occupations sans titre.
10. Fiscalité et charges — avis d’IBI et certificat de non-dette, valeur cadastrale et valeur de référence, taxes locales, déclarations déposées, date et valeur d’acquisition.
11. Entretien, sinistres et salubrité — carnet du bâtiment, ancienneté et travaux principaux, état de conservation, garanties LOE en cours, police d’assurance, historique des sinistres, amiante, cuves enterrées, légionelle et plomb.

Tous les biens n’ont pas besoin des onze sections, et aucune mission n’utilise les soixante-quinze vérifications. L’essentiel est que celles qui ne sont pas commandées apparaissent comme non vérifiées, avec le même poids visuel que le reste.

Deux éléments souvent négligés

Le puits et la fosse septique. De nombreuses propriétés des îles irriguent et remplissent leurs piscines avec des puits dont personne n’a jamais examiné la situation administrative, et traite ses eaux usées par des fosses dépourvues d’autorisation de rejet. Sur une propriété de campagne, cela vaut plus que tout le reste réuni. Le passeport établit s’il existe une concession ou une inscription au Registre des eaux, quel débit est autorisé, si le rejet est autorisé et si le dispositif correspond au volume réel.

Surfaces au registre, au cadastre et sur le terrain. Elles coïncident rarement. Le passeport place les chiffres côte à côte et indique l’écart et son origine. Une divergence n’empêche ni de posséder ni d’utiliser le bien, mais tant qu’elle subsiste, le registre foncier et le cadastre décrivent des biens différents — et sa correction suit un ordre d’étapes qu’il vaut mieux connaître avant, et non pendant.

Ce que signifie « vérifié »

Trois niveaux, et la différence entre eux est délibérée.

Fourni. Le document figure au dossier. Rien de plus n’est affirmé à son sujet.

Vérifié. Le cabinet a contrôlé, à une date donnée, que le document est authentique, qu’il est en vigueur et que son contenu concorde avec la source officielle. C’est le travail ordinaire du passeport, et c’est le niveau auquel les divergences apparaissent : comparer un document à sa source est précisément ce qui révèle que la surface au registre ne correspond pas à celle du cadastre, ou que le permis ne couvre pas ce qui a été construit.

Avis rendu. Une appréciation juridique ou technique sur l’aptitude, le risque ou les conséquences, signée par l’avocat ou le technicien qui en répond. C’est un travail distinct, commandé séparément.

La vérification est toujours datée, et cette date est celle du point concerné, non celle du dossier : chaque ligne porte le jour où elle a été contrôlée. C’est une affirmation sur un document et sa source à un instant donné, non l’affirmation que le bien est en règle. Si vous souhaitez lire comment le cabinet délimite la portée de ce travail et la responsabilité professionnelle qui l’accompagne, cela est exposé sur palliser.es.

Le passeport comporte en outre un degré d’accréditation documentaire, exprimé en pourcentage. Il mesure la documentation accréditée du bien ; ce n’est pas une appréciation du bien, de son état d’entretien ni de sa valeur. Il ne baisse pas en raison de ce que nous constatons — un bien présentant une divergence urbanistique documentée et vérifiée obtient un degré élevé, précisément parce que tout est sur la table — et ce qui n’a pas été commandé est retiré de la base au lieu d’être pénalisé.

Ce qui expire, et quand

Une partie de ce que le passeport établit n’est pas permanente : quinze des soixante-quinze vérifications correspondent à des obligations du propriétaire qui arrivent à échéance d’elles-mêmes. C’est pourquoi le passeport se tient à jour au lieu d’être émis une fois pour toutes. Les durées ci-dessous sont la règle générale ; celle qui s’applique à un bien précis peut être différente, et le passeport retient celle qui régit réellement.

Un passeport tenu à jour vous dit ce qui a expiré et ce qui est sur le point d’expirer. Lorsqu’une obligation est échue, le passeport le consigne : détecter un manquement n’est pas le résoudre, et remettre un document en vigueur est un travail distinct, avec ses propres délais, qui dépendent de tiers.

Comment il se partage

Le passeport se consulte en ligne, dans un visualiseur unique, sous mot de passe. Il n’y a ni lien ouvert ni adresse devinable.

• Vous décidez quelles sections voyagent. La section que vous masquez n’est pas envoyée : elle n’apparaît pas dans le sommaire du destinataire et ne laisse aucun vide, car les sections et les points sont renumérotés sur ce qui est effectivement envoyé.
• L’accès est nominatif et identifié, accordé à une personne déterminée, assorti d’une date d’expiration et révocable par vous à tout moment.
• Chaque accès est journalisé — qui, quand et quelles sections. Ce journal fournit un élément daté sur ce qui a été mis à disposition, à qui et à quel moment, sans préjuger de sa valeur probante dans un cas concret.
• Le nom et l’adresse électronique du lecteur apparaissent en filigrane sur la page. C’est dissuasif et non une barrière technique : aucun système n’empêche une capture d’écran, et nous ne prétendons pas le contraire. Cela signifie en revanche qu’une copie qui circule peut être remontée à sa source.
• Les documents contenant des données personnelles de tiers, comme les procès-verbaux d’assemblée, sont anonymisés avant d’être vus par quiconque d’autre que vous.
• Tout est hébergé sur les serveurs du cabinet, et non sur une plateforme tierce.

Ce que le passeport n’est pas

Ce n’est pas une expertise de valeur et il ne dit rien de ce que vaut le bien.

Ce n’est pas un avis selon lequel le bien serait sain, habitable ou régularisable. Il consigne ce que disent les documents et s’ils concordent avec leur source.

Il ne remplace ni les vérifications qui incombent à chaque partie dans une opération donnée, ni les conseils de celui qui la conduit. C’est le point de départ ordonné, non la fin du travail.

Il ne fait pas disparaître une irrégularité. Lorsque quelque chose n’est pas en règle, le passeport le dit clairement et date le constat ; y remédier est un travail distinct, qui peut nous être confié ou confié à un tiers, et nul ne peut garantir la réponse d’une administration ni son délai.

Il ne couvre pas ce qui n’a pas été commandé. Les points hors mission figurent comme non vérifiés, et l’absence de mention ne signifie pas qu’il n’y a rien à trouver.

Il n’est pas, en lui-même, un document délivré ni avalisé par une administration publique.

Services associés

Le passeport s’appuie sur le travail que nous réalisons déjà pour les propriétaires non-résidents. Les documents d’origine résident dans la gestion documentaire et les questions de titre, d’urbanisme et de location touristique sont traitées par les services juridiques.