Pasaporte Digital del Inmueble

Qué es el pasaporte digital

Toda propiedad tiene una situación. Qué es exactamente según el Catastro y según el Registro, qué se construyó y con qué licencia, qué protecciones territoriales le afectan, si la cédula y el certificado energético siguen vigentes, de dónde sale el agua y adónde va el vertido, si puede alquilarse a turistas y con qué modalidad, qué tributa y qué se ha declarado, y en qué estado se conserva. Esa situación existe tanto si alguien la ha mirado como si no.

El Pasaporte Digital del Inmueble es el expediente que la deja acreditada. Un documento único y estructurado de la propiedad —no de su propietario, porque el historial es de la finca y sobrevive a los cambios de titularidad— que reúne once secciones y hasta setenta y cinco comprobaciones legales, fiscales y técnicas, cada una con su documento, su estado y la fecha en que se comprobó.

Lo que se paga no es el almacenamiento. Es que el despacho verifica: que cada documento es auténtico, que está vigente y que lo que dice coincide con el registro oficial del que procede, dejando constancia de la fecha en que se comprobó.

Para qué sirve tenerlo

Para su tranquilidad. Saber qué tiene, qué le falta y qué no cuadra, sin depender de la memoria ni de una carpeta con papeles sueltos repartidos entre la notaría, el archivo municipal y un cajón. Un propietario que vive fuera no puede vigilar su chalet o su finca desde otro país; sí puede tener su situación documentada y al día.

Para cuando hay que acreditarlo. Una herencia, un cambio de titularidad, una compra o una venta, un banco que pide papeles, una aseguradora que revisa una póliza, un ayuntamiento ante una obra que se plantea. En todos esos momentos hace falta en el fondo lo mismo: la documentación reunida, vigente y comprobada. Reunirla con prisa es justo cuando aparecen los problemas —y cuando salen caros—; tenerla hecha convierte semanas de carreras en un acceso que se concede y se revoca.

El pasaporte no sustituye la comprobación que cada parte deba hacer en una operación concreta, ni el asesoramiento de quien la dirija. Pone sobre la mesa, ordenado, verificado y con fecha, lo que hay.

Las once secciones

1. Identidad física y jurídica — certificación catastral, nota simple registral, escritura de título, coordinación gráfica y cotejo de superficies.
2. Titularidad y cargas — titulares, cuotas y régimen; hipotecas, servidumbres, embargos, condiciones resolutorias; afecciones fiscales pendientes sobre la finca.
3. Legalidad urbanística y edificatoria — licencia de obra original, primera ocupación, reformas posteriores, obra declarada frente a obra ejecutada, clasificación del suelo, expedientes de disciplina.
4. Protecciones y afecciones territoriales — catálogo municipal, bienes de interés cultural y su entorno de protección, protecciones patrimoniales y medioambientales específicas de cada isla, ANEI, ARIP y AANP, Red Natura 2000, servidumbres de costas y caminos públicos, riesgo de inundación e incendio.
5. Habitabilidad y eficiencia energética — cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética registrado, informe de evaluación del edificio.
6. Suministros, instalaciones, agua y saneamiento — concesión o inscripción del pozo, autorización de vertido de la fosa séptica o depuradora, origen del agua, instalación eléctrica y de gas, piscina, ascensor, autoconsumo.
7. Uso turístico y régimen de explotación — inscripción en el registro turístico balear y plazas, declaración responsable, situación de la plaza en la bolsa insular, zonificación municipal, modalidad, expedientes sancionadores, estatutos de la comunidad frente al uso turístico.
8. Comunidad de propietarios — certificado de estar al corriente del artículo 9.1.e LPH, estatutos y reglamento interno, cuota de participación, últimas actas, derramas aprobadas y obras pendientes, seguro de la comunidad.
9. Situación posesoria y arrendaticia — estado de ocupación, contratos de arrendamiento vigentes, fianza depositada en el IBAVI, derechos de adquisición preferente, ocupaciones sin título.
10. Fiscal y económica — recibos de IBI y certificado de no deuda, valor catastral y valor de referencia, tributos locales, declaraciones presentadas, fecha y valor de adquisición.
11. Conservación, siniestros y salubridad — libro del edificio, antigüedad y reformas principales, estado de conservación, garantías vivas de la LOE, póliza de seguro, historial de siniestros, amianto, depósitos enterrados, legionela y plomo.

No todas las propiedades necesitan las once, y ningún encargo utiliza las setenta y cinco comprobaciones. Lo importante es que las que no se contratan figuran como no comprobadas, con el mismo peso visual que el resto.

Dos cosas que a menudo se pasan por alto

El pozo y la fosa séptica. Muchas propiedades de las islas riegan y llenan piscinas con pozos cuya situación administrativa nadie ha examinado nunca, y depura con fosas sin autorización de vertido. En una finca de campo esto vale más que todo lo demás junto. El pasaporte establece si hay concesión o inscripción en el Registro de Aguas, qué caudal está autorizado, si el vertido cuenta con autorización y si el sistema se corresponde con el volumen real.

Superficie registral, catastral y real. Rara vez coinciden. El pasaporte pone las cifras una al lado de otra y dice cuál es la diferencia y de dónde viene. Una discrepancia no impide ser dueño ni usar la propiedad, pero mientras subsiste el Registro y el Catastro describen fincas distintas —y su corrección tiene un orden de pasos que conviene conocer antes, no durante.

Qué significa que algo esté verificado

Tres niveles, y la diferencia entre ellos es deliberada.

Aportado. El documento está en el expediente. No se afirma nada más sobre él.

Verificado. El despacho ha comprobado, en una fecha determinada, que el documento es auténtico, que está vigente y que lo que dice concuerda con la fuente oficial. Es el trabajo ordinario del pasaporte, y es el nivel en el que aparecen las discrepancias: comparar un documento con su fuente es precisamente lo que revela que la superficie registral no cuadra con la catastral, o que la licencia no ampara lo construido.

Dictaminado. Un juicio jurídico o técnico sobre aptitud, riesgo o consecuencias, firmado por el letrado o el técnico que responde de él. Es un trabajo aparte y se encarga aparte.

La verificación va siempre con fecha, y esa fecha es la del punto concreto, no la del expediente: cada línea lleva el día en que se comprobó. Es una afirmación sobre un documento y su fuente en un momento dado, no una afirmación de que la propiedad esté en regla. Si quiere leer cómo delimita el despacho el alcance de ese trabajo y la responsabilidad profesional que hay detrás, está expuesto en palliser.es.

El pasaporte incorpora además un grado de acreditación documental, expresado en porcentaje. Mide la documentación acreditada del inmueble; no es una calificación de la propiedad, de su estado de conservación ni de su valor. No baja por lo que encontramos —una propiedad con una discrepancia urbanística documentada y verificada tiene grado alto, justamente porque está todo sobre la mesa— y lo que no se ha contratado se descuenta de la base en lugar de penalizar.

Qué caduca y cuándo

Una parte de lo que acredita el pasaporte no es permanente: quince de las setenta y cinco comprobaciones corresponden a obligaciones del propietario que vencen por sí solas. Por eso el pasaporte se mantiene, en lugar de emitirse una vez. Los plazos siguientes son la regla general; el aplicable a una propiedad concreta puede ser otro, y el pasaporte recoge el que realmente rige.

Un pasaporte que se mantiene al día le dice qué ha caducado y qué está a punto de caducar. Cuando una obligación ha vencido, el pasaporte lo hace constar: detectar un incumplimiento no es lo mismo que resolverlo, y volver a poner un documento en vigor es un trabajo aparte, con sus propios plazos, que dependen de terceros.

Cómo se comparte

El pasaporte se consulta en línea, en un único visor, bajo clave. No hay enlace abierto ni dirección que se pueda adivinar.

• Usted decide qué secciones viajan. La sección que oculta no se envía: no aparece en el índice del destinatario ni deja hueco, porque las secciones y los puntos se renumeran sobre lo que efectivamente se envía.
• El acceso es nominativo e identificado, se concede a una persona concreta, tiene fecha de caducidad y usted puede revocarlo en cualquier momento.
• Cada acceso queda registrado —quién, cuándo y qué secciones—. Ese registro aporta evidencia fechada de qué se puso a disposición de quién y cuándo, sin sustituir la valoración probatoria que corresponda en cada caso.
• El nombre y el correo de quien está mirando aparecen en marca de agua sobre la pantalla. Es disuasorio, no una barrera técnica: ningún sistema impide una captura de pantalla y no decimos lo contrario. Lo que sí significa es que una copia que circule se puede rastrear.
• Los documentos con datos personales de terceros, como las actas de junta, se anonimizan antes de que los vea alguien que no sea usted.
• Todo se aloja en servidores propios del despacho, no en una plataforma ajena.

Qué no es el pasaporte

No es una tasación y no dice nada sobre cuánto vale el inmueble.

No es un dictamen de que la propiedad esté bien, sea habitable o sea legalizable. Deja constancia de lo que dicen los documentos y de si concuerdan con su fuente.

No sustituye la comprobación que corresponda a cada parte en una operación concreta, ni el asesoramiento de quien la dirija. Es el punto de partida ordenado, no el final del trabajo.

No hace desaparecer una irregularidad. Cuando algo no está en regla, el pasaporte lo dice con claridad y fecha el hallazgo; resolverlo es un trabajo aparte, puede encargarse a nosotros o a cualquier otro, y nadie puede garantizar cómo resolverá una administración ni en cuánto tiempo.

No alcanza a lo que no se ha contratado. Los puntos fuera del encargo figuran como no comprobados, y que no conste nada en ellos no significa que no haya nada que encontrar.

No es, por sí mismo, un documento expedido ni respaldado por ninguna administración pública.

Servicios relacionados

El pasaporte se apoya en el trabajo que ya hacemos para propietarios no residentes. Los documentos de origen viven en gestión documental y las cuestiones de título, urbanismo y alquiler turístico se atienden desde servicios legales.