Passaporto digitale dell'immobile

Che cos’è il passaporto digitale

Ogni immobile ha una situazione. Che cosa è esattamente secondo il Catasto e secondo il registro immobiliare, che cosa è stato costruito e con quale licenza, quali tutele territoriali lo riguardano, se il certificato di abitabilità e quello energetico sono ancora in vigore, da dove viene l’acqua e dove finiscono gli scarichi, se può essere affittato ai turisti e con quale categoria, che cosa paga e che cosa è stato dichiarato, e in che stato si trova. Quella situazione esiste, che qualcuno l’abbia guardata o no.

Il passaporto digitale dell’immobile è il fascicolo che la accerta. Un documento unico e strutturato sull’immobile — non sul suo proprietario, perché la storia è del fondo e sopravvive ai passaggi di proprietà — che riunisce undici sezioni e fino a settantacinque verifiche, giuridiche, fiscali e tecniche, ognuna con il suo documento, il suo stato e la data in cui è stata svolta.

Ciò che si paga non è l’archiviazione. È che lo studio verifica: che ogni documento sia autentico, che sia in vigore e che quanto afferma coincida con il registro ufficiale da cui proviene, annotando la data della verifica.

A che cosa serve averlo

Per la tua tranquillità. Sapere che cosa hai, che cosa manca e che cosa non torna, senza dipendere dalla memoria o da una cartella di fogli sparsi tra il notaio, un archivio comunale e un cassetto. Un proprietario che vive all’estero non può sorvegliare una finca da un altro paese; quello che può avere è la sua situazione documentata e aggiornata.

Per quando va dimostrato. Una successione, un cambio di titolarità, un acquisto o una vendita, una banca che chiede documenti, un assicuratore che rivede una polizza, un comune davanti a lavori che si vogliono fare. Tutti questi momenti richiedono in fondo la stessa cosa: la documentazione raccolta, in vigore e verificata. Metterla insieme di corsa è proprio quando saltano fuori i problemi — e quando costano cari. Averla già fatta trasforma settimane di rincorse in un accesso che si concede e si revoca.

Il passaporto non sostituisce le verifiche che spettano a ciascuna parte in una specifica operazione, né la consulenza di chi la segue. Mette sul tavolo, in ordine, verificato e con data, ciò che c’è.

Le undici sezioni

1. Identità fisica e giuridica — visura catastale, visura del registro immobiliare, atto di provenienza, coordinamento grafico e confronto delle superfici.
2. Titolarità e gravami — titolari, quote e regime; ipoteche, servitù, pignoramenti, condizioni risolutive; oneri fiscali pendenti sull’immobile.
3. Legalità urbanistica ed edilizia — licenza edilizia originaria, licenza di prima occupazione, interventi successivi, opera dichiarata rispetto a opera eseguita, classificazione del suolo, procedimenti di vigilanza urbanistica.
4. Tutele e vincoli territoriali — catalogo comunale dei beni tutelati, beni di interesse culturale e loro area di rispetto, tutele patrimoniali e ambientali specifiche di ciascuna isola, ANEI, ARIP e AANP, Rete Natura 2000, servitù costiere e strade pubbliche, rischio di allagamento e di incendio.
5. Abitabilità ed efficienza energetica — certificato di abitabilità, attestato di efficienza energetica registrato, rapporto di valutazione dell’edificio.
6. Utenze, impianti, acqua e scarichi — concessione o iscrizione del pozzo, autorizzazione allo scarico della fossa settica o del depuratore, origine dell’acqua, impianti elettrico e a gas, piscina, ascensore, autoconsumo.
7. Uso turistico e regime di gestione — iscrizione al registro turistico delle Baleari e posti letto, dichiarazione di inizio attività, posizione del posto nel contingente insulare, zonizzazione comunale, categoria, procedimenti sanzionatori, regolamento condominiale rispetto alla locazione turistica.
8. Condominio — certificato di regolarità dei pagamenti ex art. 9.1.e LPH, statuto e regolamento interno, quota millesimale, ultimi verbali, contributi straordinari approvati e lavori in attesa, assicurazione condominiale.
9. Situazione possessoria e locativa — stato di occupazione, contratti di locazione in corso, cauzione depositata presso l’IBAVI, diritti di prelazione, occupazioni senza titolo.
10. Fiscale ed economica — avvisi IBI e certificato di assenza di debito, valore catastale e valore di riferimento, tributi locali, dichiarazioni presentate, data e valore di acquisto.
11. Conservazione, sinistri e salubrità — libretto del fabbricato, età e interventi principali, stato di conservazione, garanzie LOE ancora vive, polizza assicurativa, storico dei sinistri, amianto, serbatoi interrati, legionella e piombo.

Non tutti gli immobili hanno bisogno di tutte e undici, e nessun incarico usa tutte e settantacinque le verifiche. Ciò che conta è che quelle non incaricate compaiano come non verificate, con lo stesso peso visivo del resto.

Due aspetti spesso trascurati

Il pozzo e la fossa settica. Molte proprietà delle isole irrigano e riempiono le piscine con pozzi la cui posizione amministrativa nessuno ha mai esaminato, e depura con fosse prive di autorizzazione allo scarico. In una proprietà di campagna questo vale più di tutto il resto messo insieme. Il passaporto accerta se esiste una concessione o un’iscrizione nel Registro delle acque, quale portata è autorizzata, se lo scarico è autorizzato e se l’impianto corrisponde al volume reale.

Superficie catastale, del registro e reale. Coincidono di rado. Il passaporto mette le cifre una accanto all’altra e dice qual è la differenza e da dove viene. Una discrepanza non impedisce di essere proprietari né di usare l’immobile, ma finché sussiste il registro immobiliare e il catasto descrivono immobili diversi — e la sua correzione ha un ordine di passaggi che conviene conoscere prima, non durante.

Che cosa significa «verificato»

Tre livelli, e la differenza tra loro è voluta.

Depositato. Il documento è nel fascicolo. Nient’altro viene affermato su di esso.

Verificato. Lo studio ha controllato, a una data precisa, che il documento è autentico, che è in vigore e che quanto afferma è coerente con la fonte ufficiale. È il lavoro ordinario del passaporto ed è il livello in cui emergono le discrepanze: confrontare un documento con la sua fonte è proprio ciò che rivela che la superficie del registro non torna con quella catastale, o che la licenza non copre quanto è stato costruito.

Con parere. Un giudizio giuridico o tecnico su idoneità, rischio o conseguenze, firmato dall’avvocato o dal tecnico che ne risponde. È un lavoro a parte e si incarica a parte.

La verifica è sempre datata, e quella data è del singolo punto, non del fascicolo: ogni riga porta il giorno in cui è stata controllata. È un’affermazione su un documento e la sua fonte in un dato momento, non l’affermazione che l’immobile sia in regola. Se vuoi leggere come lo studio delimita la portata di questo lavoro e la responsabilità professionale che ne sta dietro, è esposto su palliser.es.

Il passaporto riporta inoltre un grado di accreditamento documentale, espresso in percentuale. Misura la documentazione accreditata dell’immobile; non è un giudizio sull’immobile, sul suo stato di conservazione né sul suo valore. Non scende per ciò che troviamo — un immobile con una discrepanza urbanistica documentata e verificata ha un grado alto, proprio perché è tutto sul tavolo — e ciò che non è stato incaricato si toglie dalla base invece di penalizzare.

Che cosa scade, e quando

Una parte di ciò che il passaporto accerta non è permanente: quindici delle settantacinque verifiche corrispondono a obblighi del proprietario che scadono da soli. Per questo il passaporto si mantiene, invece di essere emesso una volta sola. I termini che seguono sono la regola generale; quello applicabile a un immobile concreto può essere diverso, e il passaporto riporta quello che vale davvero.

Un passaporto tenuto aggiornato ti dice che cosa è scaduto e che cosa sta per scadere. Quando un obbligo è venuto meno, il passaporto ne dà atto: rilevare un’inadempienza non equivale a risolverla, e rimettere in vigore un documento è un lavoro a parte, con tempi propri che dipendono da terzi.

Come si condivide

Il passaporto si consulta online, in un unico visualizzatore, con password. Non c’è alcun link aperto né un indirizzo indovinabile.

• Decidi tu quali sezioni viaggiano. La sezione che nascondi non viene inviata: non compare nell’indice del destinatario e non lascia vuoti, perché sezioni e punti vengono rinumerati su ciò che viene effettivamente inviato.
• L’accesso è nominativo e identificato, concesso a una persona precisa, con una data di scadenza e revocabile da te in qualsiasi momento.
• Ogni accesso viene registrato — chi, quando e quali sezioni. Il registro fornisce un’evidenza datata di che cosa è stato messo a disposizione, a chi e quando, senza predeterminarne il valore probatorio nel caso concreto.
• Il nome e l’email di chi sta guardando compaiono in filigrana sulla pagina. È dissuasivo, non una barriera tecnica: nessun sistema impedisce uno screenshot e non diciamo il contrario. Significa però che una copia in circolazione può essere ricondotta alla sua origine.
• I documenti con dati personali di terzi, come i verbali d’assemblea, vengono anonimizzati prima che li veda qualcuno diverso da te.
• Tutto è ospitato su server dello studio, non su una piattaforma di terzi.

Che cosa non è il passaporto

Non è una perizia di stima e non dice nulla su quanto valga l’immobile.

Non è un parere sul fatto che l’immobile sia a posto, abitabile o sanabile. Dà atto di ciò che dicono i documenti e se coincidono con la loro fonte.

Non sostituisce le verifiche che spettano a ciascuna parte in una specifica operazione, né la consulenza di chi la segue. È il punto di partenza ordinato, non la fine del lavoro.

Non fa sparire un’irregolarità. Quando qualcosa non è in regola, il passaporto lo dice con chiarezza e data il rilievo; risolverla è un lavoro a parte, può essere affidato a noi o a chiunque altro, e nessuno può garantire come deciderà un’amministrazione né in quanto tempo.

Non copre ciò che non è stato incaricato. I punti fuori incarico figurano come non verificati, e il fatto che non risulti nulla su di essi non significa che non ci sia nulla da trovare.

Non è, di per sé, un documento rilasciato né avallato da alcuna pubblica amministrazione.

Servizi collegati

Il passaporto poggia sul lavoro che già svolgiamo per i proprietari non residenti. I documenti di origine vivono nella gestione documentale e le questioni di titolo, urbanistica e locazione turistica si trattano dai servizi legali.